Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos ou está em vias de comprar fique atento a base de cálculo utilizada na cobrança do Imposto De Transmissão De Bens Imóveis (ITBI).
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI é de competência do município e incide sobre a transação de compra e venda de imóveis, inciso II, Art. 156, da CF.
As prefeituras municipais costumam utilizar um valor venal de referência como base de cálculo do ITBI. Geralmente, esse valor de referência parte dos valores de IPTU e é complementado com informações de mercado, como transações imobiliárias informadas pelos contribuintes e convênios com empresas especializadas.
No entanto, muitas vezes, há uma diferença entre os valores fixados pelos municípios e o preço negociado pelo contribuinte. Desse modo, a base de cálculo do imposto pode ser superior ao valor negociado pelo contribuinte, acarretando o recolhimento de ITBI à maior.
No entanto, no julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821), o Superor Tribunal de Justiça - STJ definiu 03 (três) teses vinculantes sobre o ITBI:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (Art. 148 do Código Tributário Nacional - CTN)
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.0
Para garantir que a incidência do ITBI utilize como base de cálculo o valor da alienação, o contribuinte (interessado) deverá:
(i) Ajuizar ação mandamental (Mandado de Segurança) pleiteando a correta aplicação da base de cálculo, antes da alienação do imóvel, ou;
(ii) Ajuizar ação de repetição de indébito após a alienação, a fim de pleitear a restituição do tributo pago a maior dentro do prazo de cinco anos da data de recolhimento do imposto.
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